Het is de ambitie om een duurzame en klimaatrobuuste bedrijvenzone te ontwikkelen. Om klimaatneutraal te kunnen zijn gelden heel wat criteria. Op dit bedrijventerrein zetten we ons in voor volgende punten:
Met al deze criteria werd dus rekening gehouden bij de verschillende instrumenten waar ze bepalend kunnen zijn. De ene maatregel zal vervat zitten in de stedenbouwkundige voorschriften, een andere maatregel is merkbaar in de inrichtingsplannen van het terrein, voor nog een ander criterium zullen er bijvoorbeeld specifieke verkoopsvoorwaarden opgenomen worden die lasten opleggen aan de kopers.
Welke maatregelen er werden genomen en onder welke vorm deze zullen worden opgelegd en afgedwongen wordt per rubriek uiteengezet.
Een eerste uitgangspunt van een klimaatneutraal geconcipieerd bedrijventerrein is het vermijden van verharde oppervlakte door het ruimtegebruik zo efficiënt mogelijk in te plannen.
Dit is een moeilijke oefening als de ontwikkeling niet rendabel is, met densere bebouwing verkrijg je minder groen, maar een hoger rendement per verkochte vierkante meter . Toch worden de bestemmingszones aangehouden zoals ze destijds in het BPA werden vastgelegd, met behoud van brede groene buffers. Over de totale oppervlakte van 2,6 ha blijft na aftrek van de buffers en het openbaar domein nog 1,7 ha uitgeefbare oppervlakte over.
Al bij de uitgifte zal de nodige aandacht worden besteedt aan efficiënt ruimtegebruik. Kandidaat bedrijven krijgen niet de keuze tussen verschillende kavels, maar geven bij hun aanmelding een noodzakelijke oppervlakte op, in functie van hun bedrijfsvoering. Het terrein zal vervolgens worden aangesneden op basis van de vraag en er worden in de stedenbouwkundige voorschriften minimale bebouwingspercentages opgenomen van 50% (lot 1 en lot 2) en 40% (lot 3).
Om meerlagige of hogere gebouwen toe te laten werd enerzijds de hoogtebeperking uit het vroegere BPA opgetrokken. In het BPA stond een maximale dakrandhoogte gedefinieerd van 6m en een nokhoogte van 9m. Deze werden getrapt opgetrokken naar 9m en 12m (lot 1) en 10m en 13m (lot 2). Deze respectievelijk 12m en 13m zijn mogelijk indien er in een 3e bouwlaag wordt voorzien, bijvoorbeeld als conciërgewoning.
Daarnaast werd ook nog een ambitiekader uitgewerkt rond duurzaam bouwen. Onder de rubriek van “Circulair design” werd opgenomen dat er voor ten minste 50% van de ruimtes 2 of meerdere gebruiksfuncties mogelijk moeten zijn. En hoewel dit juridisch niet afdwingbaar is, werd dit eveneens in de geactualiseerde stedenbouwkundige voorschriften opgenomen. Om de bouwheer hierin te ondersteunen werd zelfs een overeenkomst gesloten met Bureau Bouwtechniek om het volledig ontwerpproces bij de architect te begeleiden naar een meer circulair ontwerp. Iedere bouwheer kan op die manier gepast advies voor zijn eigen project inwinnen.
Met deze maatregelen wordt de beslagen ruimte zo efficiënt mogelijk gebruikt.
Een belangrijke maatregel die wordt toegepast is het algemeen verbod op parkeerplaatsen op eigen terrein. Er worden binnen het openbaar domein 24 parkeerplaatsen aangelegd. Deze moeten ruimschoots volstaan voor de KMO-zone. Deze parkeerplaatsen worden tevens ook in waterdoorlatend materiaal aangelegd, type grasbetontegel. Deze worden opgevuld met bodemsubstraat en ingezaaid met gras.
In de bouwvoorschriften is opgenomen dat er steeds gestreefd moet worden naar maximale groenvoorziening. Verhardingen dienen beperkt te blijven in oppervlakte ten voordele van een maximum groenaanleg en met het oog op een minimale waterafvoer naar de riolering. De aangelegde verhardingen moeten verplicht uitgevoerd worden in waterdoorlatende, waterpasserende materialen en fundering. Fundering kan bijvoorbeeld worden uitgevoerd als niet cementgebonden fundering.
Hemelwater dat op de gebouwen valt wordt op verschillende manieren gebufferd en hergebruikt alvorens het in het afvoersysteem komt. In de algemene verkavelingsvoorschriften werd opgenomen dat minstens 50% van het hemelwater van de gebouwen dient hergebruikt of gebufferd te worden. Daarbij dient per op te richten bedrijfsunit een hemelwaterput met minimaal volume van 10.000 liter te worden geplaatst en in de zone voor de KMO-units (lot 3) voor een totaal van minstens 15.000 liter.
Ieder gebouw dient maximaal te voorzien in het hergebruik van hemelwater. Bij de omgevingsvergunning dient de aanvrager duidelijk te beschrijven hoe het hemelwater exact zal worden hergebruikt.
Voor de benutting van het dak wordt 50% verplicht als extensief groendak uitgevoerd. Het overige dakoppervlak mag ingevuld worden hetzij eveneens als groendak, hetzij als wit dak waarbij dit dakoppervlak dan wordt gebruikt voor de plaatsing van installaties voor duurzame energiewinning. Hieronder verstaan we bijvoorbeeld PV panelen, ventilatieunits, warmtepomp, etc.
De uitstraling van een bedrijventerrein vormt een belangrijk uitgangspunt voor een leefbare werklocatie. Het is reeds wetenschappelijk bewezen dat een groen bedrijventerrein extra tevreden werknemers oplevert en zo de productiviteit verhoogt.
Het grote voordeel voor dit bedrijventerrein is dat de gebouwen nog moeten worden opgericht, het openbaar domein en de bufferstroken nog moeten worden aangelegd. Het doelpubliek mogen dan wel KMO’s met beperkt aantal werknemers zijn, voor hen is een leefbare en aangename werkomgeving zeker ook een incentive om zich op dit terrein te komen vestigen.
Zoals hoger reeds uiteengezet is het de bedoeling dat de ruimte die geen dienst doet in de bedrijfsvoering van de ondernemingen, een groene invulling krijgt. Dit kan door vegetatieve afsluitingen of streekeigen beplanting. Ook de bufferstroken zullen in steekeigen beplanting worden aangelegd. Om een uniforme beeldkwaliteit inzake groen te realiseren zal de groenaanleg en onderhoud via een bedrijventerreinvereniging worden georganiseerd.
Voor het architectonisch voorkomen van de gebouwen wordt in de verkavelingsvoorschriften voorzien dat deze in harmonie moeten zijn met de omgeving en als samenhangend geheel worden ontworpen. Het verbieden van bepaalde materialen of uitvoeringswijzen ligt omwille van juridische redenen moeilijk. Er worden wel uitsluitend duurzame en esthetisch verantwoorde materialen toegelaten, zoals baksteen, gevelpanelen, natuursteen, pleisterwerk, hout, glas, metaal,… Betonplaten worden niet toegestaan m.u.v. prefabelementen die volledig hergebruikt kunnen worden na sloop.
Wat voor de gebruikers, bezoekers en werknemers misschien minder merkbaar zal zijn is dat de gebouwen in een improved level van circulariteit zullen worden ontworpen en opgetrokken. Hiervoor werd een ambitiekader uitgewerkt. Daarin worden minimale eisen gesteld aan de bouwheer om bijvoorbeeld gerecycleerd of gedeeltelijk bio-based bouwmaterialen te gebruiken. Gebouwen moeten minsten 90% vrij zijn van toxische materialen voorkomend op de “banned list of chemicals C2C CM Product Standard V3.0” en bij de sloop van het gebouw moet minimaal 30% van de materialen kunnen worden hergebruikt en/of 0-70% kunnen worden gerecycleerd. Er mag na de sloop ook max. 15% van de materialen worden verbrand of gestort.
Ter ondersteuning van de architecten van de individuele ondernemingen, is er tevens begeleiding voorzien om een circulair ontwerp uit te werken. Indien een architect specifieke vragen heeft over details inzake het ambitiekader, de scoring of begrippen uit dit document, dan kan hij terecht bij Bureau Bouwtechniek. Zij zijn aangesteld als ondersteunende deskundigen om de individuele bouwprojecten naar een hoger (improved) circulair niveau te tillen.
Voor het openbaar domein wordt alvast het voorbeeld gegeven naar het improved level van circulariteit, de onderfundering en fundering van de weg wordt in gerecycleerd materiaal aangelegd. De onderlaag en toplaag bestaan respectievelijk uit Lynpave en Grasfalt.
Dankzij Lynpave is asfaltverwerking op lagere temperatuur mogelijk, met reductie van brandstofgebruik en CO² uitstoot tot gevolg. Bovendien wordt met Lynpave op bitumen bespaard en is het mogelijk oud asfalt hoogwaardiger te recycleren.
Het Grasfalt waaruit de toplaag zal bestaan is een innovatief asfaltmengsel waarbij bitumen is vervangen door het bio-based bindmiddel lignine. Dit zorgt voor besparing op fossiele grondstoffen en CO² reductie door de lagere productietemperatuur van Grasfalt, namelijk 130°C i.p.v. 170°C. Dit zorgt al voor een besparing van 2m³ gas per ton geproduceerd Grasfalt. De Lignine wordt gewonnen uit olifantsgras, vandaar de naam Grasfalt.
We verwerken in het project hier ongeveer 105 ton asfalt, dus zo’n 3,15 ton lignine (+ besparing van 3,15 ton bitumen). Daarvoor wordt 1ha olifantsgras gebruikt, die dan 26,4 ton CO² heeft opgenomen.
Het bedrijventerrein sluit aan op het woongebied van ’s-Gravenvoeren en grenst aan groene en agrarische gebieden. Het terrein is dus langs de zuidkant volledig omgeven door akkers, boomgaarden en groenstroken. Er is echter geen structureel groen aanwezig dat doorgetrokken kan worden doorheen het ontwerp. De noordelijke buffer behoudt de eigenheid als hoogstamboomgaard zoals die er vandaag ook al bij ligt.
3D luchtfoto omgeving – bron : Google Earth
Van de totale oppervlakte, juridisch bestemd als bedrijventerrein, wordt er net geen halve hectare exclusief als groene en beplantte (buffer)zone ingenomen. Dit komt overeen met 18% van het totale terrein.
Daar komen de zijdelingse stroken tussen de gebouwen van telkens 5m tot de perceelsgrens nog bovenop. Afhankelijk van de indeling en het aantal perceelgrenzen in open of halfopen bebouwing komt hier al snel 15a groen bij. Dan loopt het totale groen binnen de projectzone op tot 25%.
Los daarvan zal op het openbaar domein, waar mogelijk ook nog bijkomend opgaand groen worden aangeplant.
Hoger werd al uitvoerig toegelicht dat de collectieve parkeerplaatsen centraal en alle andere verhardingen in het projectgebied waterdoorlatend zullen worden aangelegd.
Het hemelwater dat uiteindelijk toch wordt afgevoerd zal via een grachtensysteem rondom het bedrijventerrein worden afgevoerd. Dit grachtensysteem zal voorzien worden van beschoeiingen en overstortschotten waardoor al het hemel water dat op de KMO-zone valt vertraagd wordt afgevoerd en voldoende kans heeft om te infiltreren.
Dat grachtensysteem werkt als één grote wadi voor het volledige terrein en werd zelfs zodanig berekend dat het laatste overstort richting holle weg aan Dalhemerweg, zelfs bij een 1.000 jarige bui niet overstort. Hieruit kunnen we eigenlijk besluiten dat het hemelwater dat op de KMO-zone valt eigenlijk 100% infiltreert.
Aangezien het enerzijds een uitbreiding van het net zou vereisen en daardoor dus een aanzienlijke bijkomende kost met zich zou meebrengen, werd ook beslist om het nieuwe bedrijventerrein niet aan te sluiten op het aardgasnet.
De ambities om te komen tot een energiezuinig en duurzaam bedrijventerrein werden hierdoor aangescherpt. Bedrijven die zich in deze bedrijvenzone willen vestigen zullen verplicht worden groene stroom af te nemen of zelf stroom op te wekken d.m.v. zonne-energie of geothermie.
Deze verplichting wordt opgenomen in de verkoopsvoorwaarden en in de verkoopakte.
Daarnaast ligt een alternatief nutsleidingenplan klaar met wachtbuizen langsheen het openbaar domein met een koppeling van deze wachtbuizen met elkaar aan weerszijde van de weg. Dit moet het bedrijventerrein toelaten om zich op vlak van energiehuishouding te herorganiseren tot een “local energy community”. Daarmee wordt energie eerst uitgewisseld tussen de verschillende gebruikers op de site en pas bij tekorten zal er vanaf het elektriciteitsnet bijkomende stroom worden afgenomen of bij overschot teruggeven.
De hierboven beschreven maatregelen, voorwaarden, voorschriften en lasten zijn allen opgenomen in het daartoe meest aangewezen medium. Op vlak van duurzame inrichting van de buffers en het openbaar domein proberen POM Limburg en de gemeente Voeren het voorbeeld te geven. Dat is belangrijk omdat andere criteria die worden opgelegd aan de koper-ondernemer/bouwheer, zullen worden getoetst door de gemeente en POM Limburg.
De controle op de naleving van gebeurt dus ook door het daartoe meest aangewezen orgaan, het uitgiftecomité, de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente, de bedrijventerreinvereniging,… Dankzij het terugkooprecht dat contractueel in de verkoopaktes is opgenomen is handhaving tot op een zeker niveau mogelijk.